Investimenti immobiliari in Georgia: dove, quanto e con quali tutele
Prezzi, zone, rendimenti, tasse e rischi: cosa sapere prima di comprare casa in Georgia, dalla capitale alla costa del Mar Nero. Con dati aggiornati al 2026.
Fonti: Galt & Taggart e Registro Pubblico, medie lorde
Un mercato aperto agli stranieri, con prezzi ancora bassi
Gli investimenti immobiliari in Georgia attirano sempre più stranieri. I prezzi sono ancora bassi rispetto all’Europa, i rendimenti lordi da affitto superano il 7% e uno straniero può comprare appartamenti e immobili non agricoli a proprio nome.
I due mercati principali sono Tbilisi, la capitale, con una domanda d’affitto stabile, e Batumi, sul Mar Nero, trainata dal turismo e dagli affitti brevi. La nostra consulenza immobiliare ti affianca in entrambe le città.
Rendering di progettoPerché il mercato georgiano
Economia in crescita
Il PIL è cresciuto del 7,5% nel 2025 (Geostat); il Fondo Monetario prevede +6,5% nel 2026.
Mercato aperto
Gli stranieri comprano appartamenti e immobili commerciali come i cittadini georgiani. Fa eccezione la terra agricola.
Procedure rapide
La proprietà si registra al Registro Pubblico in 1-4 giorni lavorativi, con una tariffa da 150 a 350 lari.
Tbilisi e Batumi: i due mercati a confronto
Due mercati con logiche diverse: la capitale e la costa turistica.
Tbilisi
la capitaleLa capitale ha una domanda d’affitto stabile, da residenti e lavoratori stranieri. Vake e Vera sono i quartieri più richiesti; Saburtalo offre affitti stabili legati a università e uffici; il centro storico e Mtatsminda si prestano agli affitti brevi.
Batumi
il Mar NeroCittà costiera sul Mar Nero e capitale turistica della Georgia. La domanda di affitti brevi è forte d’estate e più debole d’inverno. Nel primo trimestre 2026 le vendite sono cresciute del 15,8%.
I nuovi progetti residenziali
Alcuni dei progetti in costruzione o in vendita: torri sul mare, servizi in stile hotel, piscine e spazi comuni.
Immagini fornite dai costruttori: rendering di progetti, non foto di immobili finiti.
Le zone più richieste
- Tbilisi, Vake e Vera: le zone centrali più richieste, prezzi più alti
- Tbilisi, Saburtalo: domanda d’affitto stabile
- Tbilisi, centro storico e Mtatsminda: adatti agli affitti brevi
- Batumi, lungomare e New Boulevard: massima domanda turistica; Gonio per prezzi d’ingresso più bassi
Rendimenti e prezzi
- Rendimento lordo a Tbilisi8,4% (maggio 2026)
- Rendimento lordo a Batumi7,1% (primo trimestre 2026)
- Prezzo medio al m²1.412 $ a Tbilisi (nuovo), 1.893 $ a Batumi (nuovo chiavi in mano)
Dati Galt & Taggart e Registro Pubblico. Sono medie lorde: variano per zona, tipo e stagione, e vanno tolte tasse, spese e periodi sfitti. Per una stima sul tuo caso, la nostra consulenza immobiliare valuta zona e tipologia più adatte.
Tasse sull’immobile in Georgia
- Affitto residenziale percepito da una persona fisica: imposta del 5% sul canone, secondo le regole georgiane in vigore.
- Imposta sugli immobili: per le persone fisiche va da 0% a 1% del valore, in base al reddito familiare e al comune; per le società è fino all’1%.
- In Italia, chi resta residente fiscale deve dichiarare l’immobile estero (quadro RW e IVIE) e i redditi da affitto. Ne parliamo nella sezione Fiscalità e nella pagina sulla convenzione Italia-Georgia.
I rischi da valutare
Acquisti su progetto
Molti appartamenti si vendono prima della costruzione. Ritardi e differenze di qualità tra costruttori sono il rischio più comune: vanno verificati permesso di costruire, proprietà del terreno e storia del costruttore.
Stagionalità a Batumi
Gli affitti brevi rendono soprattutto d’estate. Nel primo trimestre 2026 il prezzo medio giornaliero degli affitti a Batumi è sceso del 7,3% rispetto all’anno prima: il rendimento va stimato sull’intero anno, non sul mese migliore.
Cambio e inflazione
I prezzi sono in dollari ma molti affitti si incassano in lari. Ad agosto 2026 l’inflazione era al 5,6%, sopra l’obiettivo del 3% della Banca Nazionale.
Comprare casa e ottenere il permesso di soggiorno
valore di mercato minimo dell’immobile, dal 1° marzo 2026
Un immobile con un valore di mercato di almeno 150.000 dollari permette di chiedere un permesso di soggiorno temporaneo, rinnovabile ogni anno e valido anche per coniuge e figli. Prima la soglia era di 100.000 dollari. Il valore è stabilito da un perito accreditato, non dal prezzo pagato.
Domande frequenti sugli investimenti immobiliari in Georgia
Uno straniero può comprare casa in Georgia?
Sì. Un cittadino straniero può comprare appartamenti e immobili non agricoli a proprio nome. La terra agricola è riservata ai cittadini georgiani, salvo casi limitati come l'eredità.
Come si stima il rendimento prima di comprare?
Si confronta il prezzo con gli affitti medi della zona, tenendo conto della stagionalità (soprattutto a Batumi), delle tasse e delle spese di gestione.
Fonti (7)
- Galt & Taggart via GBC: mercato residenziale di Tbilisi, maggio 2026, luglio 2026
- GBC su dati Registro Pubblico e Galt & Taggart: mercato di Batumi, 1° trimestre 2026, giugno 2026
- Agenzia Nazionale del Registro Pubblico (NAPR): tariffe e tempi di registrazione immobili
- JAMnews: terra agricola riservata ai cittadini georgiani dal 2018, dicembre 2018
- EIG Law: soglia di 150.000 USD per il permesso di soggiorno tramite immobile dal 1° marzo 2026, febbraio 2026
- ExpatHub Georgia: aliquote fiscali in Georgia (affitti e imposta sugli immobili), aggiornato a febbraio 2025
- Banca Nazionale di Georgia, decisione del 9 settembre 2026
Nota. Le informazioni sono aggiornate a ottobre 2026 e possono cambiare. Questa pagina offre un quadro generale e non sostituisce una consulenza fiscale o legale sul tuo caso: prima di decidere, verifica le regole in vigore con un professionista o contatta la Camera.
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